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东京的折扣率是94.34%,同比上涨15.四分之二、同比回升19.1%

日期: 2020-03-16 18:29 浏览次数 : 193

跟股票和债券不一样,房地产虽然已经是中国居民财富的绝对载体,但对购房者来说,始终很难窥探出房地产市场走势的全貌:问中介的交易成本太高且不完整;网签和二手房成交数据滞后,而使用地产商或二手房卖家报价数据则显然不够直观;官方数据只有总量,缺乏结构性数据,对买房决策的指导意义不强。 这也导致仅凭目前的数据结构,很难对房地产市场的现状进行准确的判断,更遑论预测房地产市场了,而总量数据对购房决策的意义也不大,或者说,现有的数据无法(及时)回答以下问题:

北京住建委月度数据统计显示,2019年12月北京市二手房成交数量达到14162套,环比增长15%,这一成交量在2019年处于月度较高水平,仅次于2019年3月和2019年4月。

  1. 新葡萄京娱乐在线赌场,现在的房地产市场是涨还是跌? 2. 整个市场购房者的情绪如何? 3. 这个城市哪个区的房子最好卖?哪个价位的房子接受度最高? 4. 房价的趋势应该是怎样的? 但是,在万物互联之下,虽然不至于让所有交易在任何时间都留下痕迹,但至少可以让部分交易在任何时间、或任何交易在某些时间留下痕迹——我们的目标就是找到这些数据,并分析这些数据。 结果是,我们找到了一个有意思,但不是特别完整的数据:司法拍卖。由于其商品可能存在着各种瑕疵(凶房、长期租约或难以强制执行),司法拍卖通常都是二手房的次级市场,二手房正常市场卖不掉的房子(且有债务纠纷)才会放到司法拍卖上去卖;在二手房正常市场上买不到房子的人才会选择在司法拍卖市场上去买。 正因为此,司法拍卖市场是个更加敏感、波动更大的房地产次级市场,用它来衡量及预测房地产市场的现状及未来再好不过。 可是有数据吗? 当然有!根据2016年最高人民法院发布的《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》,人民法院以拍卖方式处置资产的,应当采取网络司法拍卖方式,但法律、行政规定和司法解释规定必须通过其他方式处置、或者不宜采取网络拍卖方式处置的除外。 换句话说,所有司法拍卖数据都要上网——上了网意味着可以爬。 那么去哪里爬呢? 当然是——万能的淘宝。 法院不比链家,数据并不规范,有些数据抓得到有些数据抓不到,比如面积数据我们就抓不到,而有时候,有些奇奇怪怪的比如工业用地、厂房、机器设备甚至手机也会被放到房屋拍卖的栏目里——真情实感,不信你去淘宝司法拍卖里看。 数据清理倒不是事儿,但面积数据抓不到,也就意味着大家抓不到房屋成交的单价——先别着急关网页,虽说没有成交单价,但这对买房来说毕竟不重要,对房地产这种市场,情绪显然更加重要。 既然数据不全,那么在分析的时候,找新的指标就非常重要,我们找了三个指标来替代传统的带看次数、成交均价和成交量: 1. 成交率:每月有多少房子拍卖最后成交的,该数据比成交量好,单纯的成交量数据不能说明问题,可能是供给太少限制了成交量,也可能是供给太多推动了成交量,用成交率显然更能说明问题; 2. 折扣率:虽然没有单价信息,不同房屋的总价不同,自然无法对比,但司法拍卖的前提是评估报告,而由于估值方法大差不差,一般来说都是市场价的一定折扣,所以用成交价除以估值价来计算房屋的折扣率,是房屋单价很好的替代指标; 3. 围观数:这不用多说了,一套房子有多少人看,有多少人报名,都很能说明问题。 就这三个指标能说明什么问题呢? 一般来说,围观数代表着当前的市场情绪,而在房地产市场上通常“量先动,价后行”,所以成交率一般比折扣率走的更快,量是价的领先指标,而情绪又是影响量的指标。 换句话说,成交率快于折扣率,情绪是个参考。 还有一些结构性的数据我们待会儿说。 爬了8000多条北京和上海的司法拍卖交易数据后,我们得到了以下结论。

世联资讯认为,临近2019年年底部分业主为了快速变现,议价空间加大,成交价格出现小幅下行,降价叠加周期性需求的释放,导致成交量上涨。放眼2020年,北京二手房房价仍处于高位,若无重大宽松政策,二手房市场将会延续小幅下降的态势。

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以价换量

1. 京沪1月同比增速都有所提升,但北京的司法拍卖成交率同比增速已经回升为正了,而上海同比增速还为负,京城还是要厉害一些呀。北京房市的恢复速度是快于上海的,当然跌也跌得更早一些。 证明跌得早的也涨得早,某些去年末才开始跌的城市,自求多福呵。 2. 折扣率上我们都没恢复,北京折扣率更低一些,说明现在虽然北京成交有恢复,但想要卖掉,也得大出血才行。

北京住建委的数据显示,2019年12月北京二手房住宅成交套数环比、同比呈现量涨价跌态势。12月二手住宅成交14162套,较上个月环比上涨15.18%,同比上涨21.8%;二手房成交均价为51735元/平方米,环比下降0.66%,同比下降0.2%;成交面积124.96万平方米,环比上涨15.53%、同比上涨19.1%。

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朝阳区、海淀区和大兴区二手房成交套数排在前三,分别为3435套、1672套和1381套,面积占比分别为24.7%、11.4%和10%。在成交均价方面,西城区最高,为114057元/平方米,成交均价最低出现在平谷区,为23434元/平方米。

3. 围观人数都在下降,我们都没钱啊,这也证明房地产已经不是人们关注的重点资产了,反正情绪指标只是个参考指数,证明我们都不敢关注房地产了,随便看看就是了。

房地产市场一直有量在价先之说,成交量上涨是否是涨价的先声呢?从记者了解到的情况和机构的分析来看,目前北京二手房市场成交数量回升,主要还是由于降价到位。

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尽管隐约感觉到市场可能会回暖,但吴先生坐不住了,房子挂了半年还没卖出去,他决定挥泪大降价。单价较初始挂牌价下调8000元,这套房屋的单价刷新小区近期已售和在售房屋的新低,吴先生的房子终于成交。

综上,总量上说,北京的房地产有恢复的迹象,上海还在慢慢寻底的过程之中。 8000多条数据就干这么点事儿?当然不是,接下来我们还会用这些数据解决一些结构性的事情—— 哪个区的房子最好卖? 这个问题放到北京的话,司法拍卖房源最多的是朝阳区,其他区都大差不差,而平均来说,西城区的房子最不愁卖,成交率最高,其次是通州和海淀,这些都是成交率高达60%以上的,西城区成交率超过70%。 上海的话,拍卖房源最多的自然是浦东新区,其次是闵行区;成交率上来看,上海房地产成交率完爆北京,事实上——上海房子的成交率秒杀了全国大部分城市,老城区尤其如此,徐汇区成交率90%,静安区82%,黄浦区80%,基本上是挂一套卖一套的节奏,当然,主要还是因为老城区基本没房子的原因,司法拍卖数据主要集中在了新城区,浦东新区的数据就一般般,约55%的样子。 哪个区的房子最保值 先说上海和北京谁更保值吧?如果按照成交价/评估价来看,上海的折扣率是94.34%,全国来说是相当不错的成绩了,我们抓取的成都的有效数据上看,折扣率也只是81%,但北京达到了102.14%。 长期来看,即使是走到了清算的那一步,北京也更保值。 分区域来看,上海最保值的区域,当然还是徐汇区。 北京的话,最保值的区域——不是西城,不是海淀,而是通州。 购房者最青睐哪个价位的房子 这个问题用访谈可访谈不出来,毕竟谁都想要交通方便、环境优美价格还不贵的房子,所以不如直接用交易数据来说明问题更直接。 先看看这两个城市司法拍卖房子的价位结构:

吴先生的房子位于朝阳区常营某次新小区,该区域二手房源供应量大,且并无稀缺公共资源配套,因此在房地产市场向下时,往往需要降价更多才容易卖。

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链家对2019年12月二手房交易分析数据也侧面证实了以价换量现象的普遍存在。链家数据显示,北京二手房细分市场显示,内环升级改善房源和学区刚需房成交量、均价均有上涨;普通刚需成交量微涨,但均价在下降;外环品质改善成交量变动不大,但均价在下降,高端房成交量、均价均在下降。

几乎完全一样,都是800万以上的房产占绝大多数。 我们以50%成交率作为分水岭来看,上海购房者最青睐的房屋区间是300万至600万之间,超过600万之后,成交就会迅速萎缩。

不是全面回暖

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市场人士指出,2019年末的翘尾行情仍是结构性恢复,大量房屋仍有议价空间,市场不是全面回暖。从目前交易量稳步回升的趋势来看,三月“小阳春”或可期。

北京的“好卖”区间甚至还要继续下移一些,好卖区间则是300万-400万之间。

在目前严格的限购限贷调控政策下,北京楼市的主流是“连环单”。“按照一般经验,刚需上车盘成交后,改善型客户和特定需求客户得以获得资金进行置换,这就激活了整个链条上的交易。春节后交易量应该会慢慢上来,但价格不会大幅上涨,顶多就是跌得少点儿。”一位资深中介店长表示。

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链家数据显示,2019年12月普通刚需二手房成交量环比上涨1.6%,不过均价下降1%。而刚需二手房议价空间仍处于高位,这显示出业主在“以价换量”。

除此之外,通过对主流城市的监测我们发现,那些限售限购政策宽松、炒房凶猛的二线城市的挂牌数量通常也会很高,这也导致其折扣率很高,重庆、成都等拍卖房屋较多的城市,其折扣率通常也很难看。 而这是另外一个故事了。

购买吴先生房屋的购房者已经陆续看了大半年的二手房,吴先生本次降价幅度较大,因此他决定果断拿下。该购房者表示,近两个月市场成交量有所回温,一些房东降价幅度有所缩小。他认为,房价未来不会有大的跌幅,同时吴先生房屋降价后的价格已经接近他的心理价位,自己又有急迫的居住需求,因此决定果断拿下。

而吴先生出售房屋则是为了购买学区房。按照北京市相关规定,每年5月底将完成幼升小入学登记。考虑到看房、申请贷款和过户的时间,每年年底,学区房带看数量会出现一个比较明显的提升。在拿到购房者的定金后,吴先生马上杀到了西城区看学区房,他表示,将尽快敲定学区房。

中原地产首席分析师张大伟表示,对于北京楼市来说,严格的信贷政策叠加限竞房的库存高位,市场不会出现太明显的反弹。但经过长期的市场调整,从目前的二手房和部分新建商品房的价格来看,一些刚需或者改善需求明确的购房者入市的积极性正在提高,但预计价格不会大涨。

普宅认定标准成看点

北京房价自2017年“3·17”调控以来,价格调整时间已经接近3年,这也是北京近年来最长的一个房价下降周期。房地产市场是一个强政策市,信贷、购房资格相关政策对房价影响巨大。房价已趋稳定,2020年政策面会有哪些看点?多位地产行业人士指出,预计全年房地产信贷环境不会有大的变化。在目前“房住不炒”和稳地价、稳房价、稳预期调控基调下,未来北京实施怎样的“一城一策”将是决定北京后续市场走势的关键。多位人士指出,高度关注北京市是否会调整普通住宅认定标准。

近期,北京市召开的两会释放了房地产相关的重要信息。1月15日,北京市十五届人大三次会议举行主题为保障和改善民生的新闻发布会上,在谈及今年的重点工作时,北京市住建委相关负责人表示,今年将保持房地产调控政策连续性、稳定性。认真落实房地产市场平稳健康发展的城市主体责任,推进实施“一城一策”工作方案,保持房地产市场平稳运行。

北京房地产业协会官方公益平台“京房字”认为,这或许意味着北京房地产调控“一城一策”工作方案已经完成,今年将重点推进实施这一方案。而北京是在20个首批“一城一策”城市之中。北京当前房地产市场运行平稳,也为长效机制的实施创造了有利的环境和条件。

多位人士表示,未来决定北京楼市的一大因素为是否调整普宅标准。在目前北京市房地产调控政策框架中,普宅认定标准直接决定了二套房的杠杆水平,且目前北京普宅认定标准的确也有些不能反映市场变化。

目前北京市普宅的认定标准为,除满足住宅建筑容积率在1.0及以上和单套建筑面积不超过140平方米两个普遍条件外,价格方面,五环内满足单价不超过3.96万元/平方米或总价不超过468万元,五、六环间相应标准为3.168万元/平方米和374.4万元,六环外为2.376万元/平方米和280.8万元。这些标准远低于北京目前的实际房价。

按照目前的北京房贷政策,商品房二套非普,首付比例将高达8成,杠杆被显著压低。

近期的北京两会上,北京市政协委员陈小兵带来了《关于北京普通住宅认定标准应适时修改调整的提案》,其中建议,从保障刚需、落实“房住不炒”的角度出发,应及时调整六年前制定实施的普通住宅认定标准。据他调研,按现有认定标准,北京市有约86%的新建住宅被认定为非普通住宅,六环内普通住宅仅有5%。

实际上,北京市相关部门2019年已经在首都之窗平台就这一问题进行了回复,称已会同财政、税务等部门进行了认真研究,下一步,将按照房子是用来住的、不是用来炒的定位要求,认真做好相关工作。

来源:中国证券报

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